Una generación en el limbo inmobiliario

El concepto del acceso a un espacio para habitar y que este sea asequible está cada vez más lejano, al menos para los jóvenes que habitan en el territorio nacional. En ello juegan factores como el salario y la cada vez más elevada inflación en medio de una crisis económica.

A esto se agrega otro factor, como el que los precios de las viviendas que han aumentado de manera incesante, por lo que es casi imposible cumplir con el artículo 4 de la Constitución Mexicana, el cual señala que “toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa, la ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”.

En México, actualmente habitan cerca de 38 millones de jóvenes entre los que aún estudian y también quienes ya trabajan. Pero en ambos casos las oportunidades de desarrollo económico no son las ideales para aspirar a ingresos dignos cubran necesidades básicas. A esto se suman los gastos de salud, pues la mayoría de la población joven no cuenta con esta prestación.

Para algunos activista sociales, el hecho de que el acceso sea cada vez más restringido para los más vulnerables, entre ellos los jóvenes, es un acto de injusticia social un acto de marginación, ya que mientras los ricos continúan siendo más ricos, el resto de los mexicanos aumenta la precariedad en la que se sitúan.

Precios exorbitantes

De acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) dependiente de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), tan solo del cuarto trimestre de 2018 al mismo periodo de 2023, los precios de la vivienda con un crédito hipotecario aumentaron en 90.74 %.

Al respecto el precio medio de una casa o departamento con crédito hipotecario en México fue de 804 mil 752 pesos en 2018, y para 2022 este había aumentado a un millón 535 mil pesos, un incremento de más de 730 mil pesos. Mientras esto ha sucedido con los precios de la vivienda, haciéndolos cada vez más inalcanzables para la mayoría de las personas en México, los ingresos –pese al aumento del salario mínimo en el mismo periodo– que ha sido de un incremento de 60.3 % o de 84.47 pesos diarios extras no alcanza para cubrir el abismo entre el ingreso y los precios de las viviendas, por no haber comparación en este crecimiento entre uno y el otro.

Para ponderar la diferencia, mientras que el precio medio de una casa ascendió en 730 mil 248 pesos en estos cuatro años, el salario, considerando 84.47 pesos por cada día en los mismos cuatro años apenas tuvo un excedente de 30 mil 831.5 pesos. Así, el precio de los espacios para habitar aumentaron 23.6 veces sobre los incrementos en el ingreso de un trabajador (considerando salario mínimo), ya que el resto de las remuneraciones que sean mayores al ingreso mínimo de ley quedaron inamovibles.

Según el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), el ingreso medio del país fue para 2022 de seis mil 436.77 pesos mensuales, lo que deja a la mayoría de los mexicanos y, en especial, a los jóvenes en un escenario poco alentador para conseguir una vivienda propia.

Y aunque hubo un incremento nominal para el salario mínimo en lo que va de esta administración, el costo de vida también se disparó, por lo que es otro factor que aleja las posibilidad de comprar una vivienda al reducir la disponibilidad de recursos para dicho fin por una ampliación de los costos de los insumos básicos.

Historia entre miles

“Me gustaría tener mi propia casa, con mi crédito aún no me alcanza para algo, pero un par de años más, creo, y tendré lo suficiente para buscar, aunque sería algo alejado de las fuentes de trabajo”, comenta Clemente, joven de 28 años de edad que pese a laborar desde hace seis años de manera formal, su crédito no le alcanza para una vivienda.

Y de tener una posibilidad, el crédito alcanzaría para comprar una casa en la zona de la periférica de la Ciudad de México, como Chalco o en otros municipios mexiquenses cercanos a Pachuca, Hidalgo. Actualmente, Clemente, quien estudió Informática, debe trasladarse hacia la Ciudad de México desde la casa de sus padres en Chimalhuacán, estado de México. Con su pareja y dos hijos, no puede aspirar a una casa en la ciudad ni rentar por los altos precios que implican.

›Así, las generaciones más jóvenes están en una disyuntiva en su desarrollo personal y profesional, aquilata no sólo el hecho de tener una vivienda propia, sino los costos que esto implica, como los recursos que deben destinar a la obligación del pago o sacrificar otros intereses. Muchos optan por compartir una renta y vivir cerca de sus centros de empleo, pero sin adquirir un crédito que les costará su tranquilidad por 20 o 30 años, dependiendo si consiguen una hipoteca.

Según información de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios Financieros (Condusef), los créditos para adquirir una vivienda oscilan de 50 a 90 % del capital del solicitante para acceder al monto en la compra.

Si un joven al día de hoy pidiera un préstamo de 90 % del capital de una casa o departamento de un millón 531 mil pesos, deberá tener 153 mil pesos como primer requisito.

Sin embargo, cada pago mensual con la tasa más baja quedaría en 10 % anual, lo que le costaría desembolsar casi 13 mil 435 pesos cada mes, es decir, 161.2 mil al año.

Este ejercicio se repetirá al menos durante los próximos 20 años y si consideramos el ingreso medio, es imposible, ahora, si tomamos el ingreso promedio que tiene el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) como base salarial de los trabajos formales de 15 mil 913 pesos (que en febrero de este año alcanzó ese monto), le quedarían al solicitante sólo dos mil 477.38 pesos para el gasto corriente del mes, es decir, para comer, vestir y pasajes.

Esto significa que su calidad de vida tendría una reducción importante, sin esparcimiento, desarrollo social, profesional y ocio, necesarios para una vida más plena, actividades que estima la Ley General de los Derechos de Niñas, Niños y Adolescentes.

La situación no sería tan avasalladora de no ser porque el usuario debe tener un ingreso mensual de al menos el doble para sustentar el pago del préstamo pero también para los gastos de su persona.

Incluso se advierte que entre las nuevas generaciones una casa ya no es una idea seductora.

“Prefiero estar con roomies y si ya no puedo pagar la renta porque perdí el trabajo o porque ya no deseo ese empleo, nada me impide quitarme esa obligación, en cambio si tengo una hipoteca debo pagar porque debo pagar, y además eso me quita dinero para poder divertirme y salir con mis amigos”, señala Rebeca Rodríguez, diseñadora de 30 años.

La historia anterior se repite más veces de lo que se puede creer, los jóvenes han perdido la ilusión de tener un techo propio por el alto costo, en dinero y tiempo que se debe dedicar para obtenerlo.

Adela, oriunda de Orizaba, Veracruz, asegura que llegó a la Ciudad de México por una oferta de trabajo, pero se sorprendió de los altos costos de la renta, por lo que tuvo que alquilar un departamento con otras personas que no conocía.

“¿Comprar una casa?, creo que es muy difícil en la Ciudad de México, en Orizaba podría hacerlo, pero no quiero, creo que si en un futuro necesitara una, mejor regresaría a casa con mis papás. Hoy en mi mente está viajar y conocer países de mi interés, una casa hoy no sirve de mucho, te detiene en tu desarrollo y no te deja arriesgarte”. “Yo sí quiero una casa, pero que te dé gusto llegar”, asegura Bárbara Sánchez, quien emigró a Canadá en busca de mejores oportunidades.

“Dejé mi país porque el dinero no alcanzaba, terminé mi carrera de hotelería y gastronomía. Me fui a Playa del Carmen, donde había trabajo, pero muy mal pagado, apenas para los gastos de uno y la renta”.

Pero los jóvenes también se enfrentan a errores de su pasado, al no considerar la compra de una vivienda como un tema importante en ese momento.

Burocracia inmobiliaria

Pero tener recursos para acceder a un crédito no es el único problema. Entre los requisitos para acceder a un crédito de esta magnitud, se debe prever el historial crediticio; en otros casos se topan con un registro repleto de malos manejos en el crédito.

A manera de ejemplo se puede tomar la compra en tiendas de ropa o zapatos y no hacer los pagos respectivos y a tiempo, lo que les resta aún más la posibilidad de alcanzar un préstamo con la mejor tasa de interés. Hay que recordar que entre mayor sea el riesgo del préstamo, más caro cobrará el banco por ceder los recursos.

Incluso habrá que retomar al ejercicio anterior sobre el préstamo de un 10%, el de las mejores condiciones del mercado.

La simulación que realizó este medio en la adquisición de un préstamo bancario, considerando el 10% anual –la mejor tasa– reveló que un crédito de un millón 531 mil pesos, al final podría costar hasta tres veces lo que se pidió, es decir, cuatro millones 836.8 mil pesos a un plazo de 30 años.

Empero, este monto podría reducirse a tres millones 545 para un periodo de 20 años, lo que significa un millón 300 mil pesos menos, aunque las mensualidades de 14 mil 774.48 pesos representan un juego en el que pierde el deudor y la institución bancaria gana, considerando las mejores condiciones.

Además, con el aumento de tasas por parte del Banco de México, la tasa más factible en la que podría prestar un crédito sería de 16 %, lo que significa que al final se pagó tres veces el monto inicial, y no es broma, la mayoría que ha comprado su casa de esa manera, eso les ha costado al final, casi tres veces el préstamo inicial.

“Adquirí mi casa, la pagué antes de tiempo, la liquidé en 14 años y la deuda era a 20 años, pero si no lo hacía así, no la hubiera comprado. Nunca hubiera ahorrado ese dinero”, asegura Laura, de 60 años y quien ayudó a su esposo a liquidar su préstamo bancario. “Es la única forma, el mexicano no está educado para ahorrar”, recalca.

Según explica un texto de Máximo Ernesto Jaramillo-Molina, publicado en la revista Nexos, México no es el único país con esta problemática, pues el incremento de precios en estos inmuebles “es una tendencia global que ha sido fuertemente explicada por el proceso llamado financiarización de la vivienda”.

Jaramillo-Molina refiere que además de satisfacer una necesidad humana, el derecho a la vivienda es una forma de inversión, por lo que también se ofertan “instrumentos financieros” que están basados en la propiedad de porcentajes de la totalidad de un proyecto inmobiliario.

Los efectos de la gentrificación

La gentrificación que se ha desarrollado en la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara ha desplazado a los lugareños a las orillas al incrementar los costos de la vivienda, tanto para comprar y para rentar, pero también disparó los costos de vida.

Además, regiones como el Bajío con sus grandes parques industriales, así como los corporativos que se han asentado en las principales ciudades de México, también empujaron los precios, ya que en la mayoría de las ocasiones, los ingresos de los extranjeros son más elevados.

María del Refugio Calderón Renero, directora de mercainmobiliaria.com, explicó a ejecentral que la gentrificación es un factor pero no la causa del encarecimiento de la vivienda.

En la Ciudad de México es un fenómeno que afecta a los precios tanto de venta como de renta, pero hay más variables implicadas, lo que aleja a la mayor parte de la población a aspirar a un departamento o una casa. Así, detalla una caída en las inversiones para hacer desarrollos, tanto por una baja demanda y por los costos de construcción, que son parte del impacto que recibe el sector que ha encarecido pero que busca nuevos productos que ofrecer.

Calderón menciona que ante las caídas en la demanda y la inversión en la Ciudad de México, los desarrolladores han hecho propuestas que buscan atraer a personas con amenidades en la vivienda, áreas de uso común como cocinas súper equipadas, salas de juegos y de estar, entre otros lugares que pueden compartir con los vecinos del inmueble e invitados. De manera individual su vivienda medirá alrededor de 20 metros cuadrados con una pequeña cocineta, baño y un clóset propios.

Esta es una idea muy atractiva y a la que muchos no podrán acceder a estos productos, ya que la renta para una sola persona es de 20 mil a 25 mil pesos mensuales, por lo que deberá tener un ingreso de al menos tres veces el monto de la renta.

Si se quiere comprar vivienda, el precio asciende casi 2.4 millones de pesos. Al respecto, la ejecutiva de ‘mercainmobiliaria’ asegura que pese a los precios, ese mercado es muy solicitado por extranjeros y mexicanos con ingresos superiores al costo de esta renta.

›Por ello, un efecto de la gentrificación ha provocado que gran número de jóvenes recurran a habitar en pequeños lugares que deben compartir entre dos, tres o hasta cinco personas. De esta forma, la división de las rentas van de 12 a 20 mil pesos en las colonias de mayor demanda. Este fenómeno se repite en otras zonas urbanas del país con rentas similares.

“Debo rentar con dos personas más, dividimos la renta. Nos toca de cinco mil pesos, pero lo que pago, lo ahorro en pasajes y tiempo para llegar a mi trabajo. Unas por otras”, dice Rebeca Rodríguez.

También existe la otra cara de la moneda. Grupos de jóvenes ya están levantando la voz en las principales ciudades del país para exigir espacios para habitar donde se encuentran las mayores fuentes de trabajo.

“Menos vivienda para invertir y más vivienda”, reclaman desde el colectivo Gatitos contra la desigualdad, que consideran que la vivienda debe ser asequible y no un negocio de unos cuantos.

Recientemente, el Gobierno de la Ciudad de México firmó un convenio con Airbnb, plataforma que ha disparado la gentrificación y los costos de estos espacios en las principales colonias de alta demanda entre extranjeros.

Hoy, comprar una casa o un departamento, ya sea en una urbe o en zonas rurales se ha vuelto un sueño lejano de cumplir, y cada vez se integran más obstáculos que las familias no pueden sortear y se suman a las dificultades para acceder a un espacio digno.