De Berlín para CDMX, un referéndum por la vivienda

Con luces de bengala, frente a grandes pantallas y en un ambiente festivo, centenares de personas en Berlín celebraron el “sí” del referéndum para expropiar 240 mil viviendas. En la capital de Alemania, el mercado inmobiliario está en crisis por las rentas altas y la concentración de espacios en manos de grandes empresas.

Lo ocurrido en aquella ciudad lleva a la pregunta: ¿algo así puede ocurrir en la Ciudad de México?

Durante la última década, Berlín se convirtió en una de las ciudades más atractivas para vivir y eso provocó que grandes firmas acapararan edificios y manzanas completas de viviendas. A la par, las rentas se incrementaron en 87% tan sólo entre 2017 y 2019. En esa ciudad de 3.7 millones de habitantes, el 80% no vive en un espacio propio y destinan hasta un 42% de sus ingresos únicamente en pagar el alquiler. En marzo de este año, en plena pandemia de la Covid-19, una iniciativa cimbró esa realidad.

Con chalecos de vivos morados y amarillos, un grupo de ciudadanos comenzó a organizarse para recabar firmas y expropiar miles de departamentos y gestionarlos de forma democrática. Finalmente, el 29 de septiembre obtuvieron el “sí” en un referéndum que, aunque no es vinculante, pone esta exigencia en la mesa de temas de política pública que deberá atender el nuevo gobierno municipal que es socialdemócrata.

¿Puede haber un referéndum como el de Berlín en la Ciudad de México? Para pensar en ello primero hay que revisar las consideraciones particulares de la capital del país, expuso en entrevista con ejecentral Rosalba Loyde, maestra en Desarrollo Urbano por la Universidad Católica de Chile y experta en la situación de la vivienda.

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La iniciativa Deutsche Wohnen & Co. Enteignen va detrás de los grandes propietarios que concentran la vivienda. Por ejemplo, Deutsche Wohnen, que es dueña de unas 111 mil viviendas en la capital alemana. Sin embargo, en la Ciudad de México la situación es distinta. Loyde explica que en la capital mexicana son pequeños propietarios —usualmente personas que heredaron los inmuebles—, quienes configuran el grueso de dueños de vivienda y arrendadores.

Aunque en alcaldías como Cuauhtémoc, Benito Juárez y Miguel Hidalgo las personas que alquilan llegan a ser hasta el 50% de los habitantes, a nivel estado la vivienda en alquiler es del 26%, de acuerdo con cifras de un reporte de la organización Habitat International Coalition AL (HIC-AL) y el Instituto de Estudios sobre Desigualdad (Indesig).

“Buena parte de los propietarios que existen no sólo en Alemania sino en Europa —y esa es una de las principales diferencias que tenemos en América Latina—, son empresas, no son personas que compran una segunda vivienda, sino que son compañías que tienen edificios o incluso manzanas completas que se dedican a la vivienda en alquiler. Eso provoca que el mercado sea completamente distinto”, precisó la experta y agrega que en esta región sólo el 17% de la población arrienda.

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El referéndum alemán afecta a empresas con más de tres mil propiedades, y ante su abrumadora aceptación del 56% los equipos jurídicos de estas firmas hicieron un llamado a la negociación. Ahí radica otra distinción con la forma del mercado inmobiliario en Ciudad de México.

“No estás hablando con la señora que heredó una casa y que se la renta a alguien más, estás hablando con grandes empresas inmobiliarias que tienen despachos jurídicos. El aparataje económico y la administración son completamente distintos”, señaló la especialista.

“Los bienes son para remediar los males”

“Los bienes son para remediar los males” es un dicho popular en México que ayuda a explicar por qué en el país tener vivienda en propiedad configura un tipo de capital especial. Ante la ausencia del Estado en la garantía de derechos —como el acceso a la salud por ejemplo— tener una casa o un departamento da a las clases populares la posibilidad de venderlo o hipotecarlo, y así obtener dinero para cubrir ese tipo de gastos. Esta percepción de la vivienda como un capital para extraer recursos no se tiene en continentes como Europa, donde el grueso de la población no se preocupa por gastos que cubren las políticas sociales.

“La vivienda en propiedad sigue siendo como un tema importante, muchas veces significa una paz para las clases bajas, y eso me parece importante también ponerlo sobre la mesa”, apuntó Loyde.

Pese a estas diferencias, una similitud entre Berlín y Ciudad de México es la cantidad de recursos que las personas destinan a pagar el alquiler. En ambas capitales la cifra es de poco más del 40%, muy por arriba del 30% recomendable que establece el Programa de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU-Habitat).

Para Loyde, la explicación de por qué las personas están dispuestas a pagar más dinero tiene que ver con los recursos que el propio Estado destina a ciertas zonas habilitándolas con mercados, escuelas, parques, transporte público y espacios de ocio. Sin embargo la paradoja es que, a diferencia de otros países, en México cuando el gobierno invierte en una zona el valor del suelo crece, pero el impuesto de predial no.

“En otros lugares el gobierno dice “tu suelo vale más, me vas a pagar más” y nadie se queja, aquí si es “¡cómo dejas, le van a quitar la plusvalía!” y pues no, la plusvalía nunca fue tuya, es el dinero público que hizo que valiera más”, afirmó Rosalba Loyde.

La inversión

Otro factor es que en la Ciudad de México el gobierno históricamente ha invertido sólo en zonas muy específicas y reinvierte en zonas que ya tienen alta plusvalía haciendo que se revaloricen, mientras que alcaldías como Tláhuac, Iztapalapa o Iztacalco se quedan con pocas de las intervenciones que el gobierno hace en el espacio público.

Para Loyde, la clave es pensar en modelos descentralizados donde el gobierno haga una mejor distribución de recursos. “Es un tema de estira y afloja, es importante la participación del desarrollo inmobiliario porque claramente los estados y menos los estados en América Latina tienen presupuesto para invertir. Es importante reconocer que en la vivienda, el Estado debería de participar más. La vivienda es un derecho humano, es un derecho básico, como tomar agua”, detalló la experta.

EL DATO: Alta demanda. Durante la última década, Berlín se convirtió en una de las ciudades más atractivas para vivir y eso provocó que grandes firmas acapararan edificios.

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