El pasado 28 de agosto de 2024, el Congreso de la Ciudad de México publicó en la Gaceta Oficial reformas al Código Civil y a la Ley de Vivienda local. En ella se previó que el incremento de las rentas de inmuebles para vivienda no debe ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México. También se creó un registro digital de contratos de arrendamiento para el debido monitoreo.
En la exposición de motivos de la iniciativa, el Jefe de Gobierno explicó que los costos de las rentas se han incrementado hasta ocho veces más que el salario mínimo, que es innegable que los habitantes de la Ciudad han sentido esta fuerte alza de precios y que, en consecuencia, es preciso atender la exigencia de la ciudadanía de que se garantice su derecho a la vivienda digna. En otras palabras, la reforma restringe la libertad de empresa y la libertad contractual (topando los incrementos en los alquileres), con la finalidad de maximizar en la mayor medida posible el derecho a la vivienda.
Finalidades como ésta son loables. Sin embargo, como siempre, el diablo está en los detalles. ¿Es el tope a los incrementos una medida que contribuya a garantizar el derecho a la vivienda? La respuesta a esta pregunta es de la más alta relevancia pues, cuando una restricción de derechos no es idónea para alcanzar el estado de cosas que persigue, entonces, es una medida injustificada desde la perspectiva constitucional (por no haber razones legítimas que impidan proteger en la mayor medida posible las libertades mencionadas).
Pensemos en situaciones donde los arrendadores, al momento de explorar renovación, estimen que los precios de mercado han fluctuado por encima de la inflación general, o cuenten con una oferta en mano que sea superior a la renta que le pagan, en una proporción que esté por encima de dicho índice: en estos casos, la ley incentiva a los arrendadores a dar por terminados sus contratos (con la correspondiente desocupación) y pactar nuevos con otras personas, sin que los inquilinos actuales tengan posibilidad de contraofertar (el incremento por encima del índice está prohibido y, en consecuencia, pasarlo por alto tendría como consecuencia la nulidad del incremento, más las sanciones administrativas que correspondan).
También podemos pensar en aquellos arrendadores que se encuentran en la disyuntiva sobre si migrar a la formalidad o no: el tope al incremento de la renta inclina la balanza hacia la preservación de la situación existente, incentivando así la supervivencia de un mercado negro de arrendamiento donde los abusos y la explotación son el pan de todos los días. Incluso, reflexionemos por un momento sobre si, con el nuevo tope de incrementos, los incentivos de los arrendadores se mantienen para realizar reparaciones y mejorar la vivienda.
¿Como arrendatarios, en serio, nos sentimos protegidos? Y la pregunta no es menor, pues los efectos adversos en los arrendadores es, en mi opinión, de magnitud considerable. La reforma no solo impacta, como se dijo, en la capacidad de dar mantenimiento a los inmuebles, sino que obstaculiza la recuperación de las inversiones realizadas en la construcción de vivienda para su renta (los inversionistas, con alta probabilidad, construyeron su plan de negocios bajo la premisa de poder ajustarse a las condiciones de mercado, según los límites de la ley existente al momento de invertir (hasta antes de la reforma, la ley permitía incrementos de hasta el 10% en ciertos segmentos, y no contenía límite para otros).
Los reclamos de los arrendatarios que figuran como base de la iniciativa son válidos, pues el alza de los precios de vivienda es una realidad con la que vivimos diario. Sin embargo, una reforma que expone a los arrendatarios a rescisiones, falta de mantenimiento y, colectivamente, a menos construcción de vivienda, no parecer ser la vía idónea para remediar el diagnóstico. Incluso, grupos sociales se han manifestado para implementar una regulación que apoye a quienes lo necesitan.
