Steven Mnuchin, quien aspira a uno de los cargos financieros más importantes de Estados Unidos, dirigió entre 2009 y 2015 OneWest Bank, institución que hoy es acusado de expulsar de sus casas a deudores morosos y falsificar documentos para ganar propiedades
David Dayen
OneWest Bank, que fue dirigido entre 2009 y 2015 por Steven Mnuchin, el candidato de Donald Trump para ser secretario del Tesoro, violó repetidamente las leyes de ejecución hipotecaria de California durante ese periodo, según un memorándum de 2013 de uno de los principales investigadores de la fiscalía general del estado.
El memo obtenido por The Intercept alega que OneWest expulsó a los propietarios morosos de sus hogares violando los estatutos de aviso anticipado y periodo de espera, usando documentos clave fechados ilegalmente y a través de subastas de ejecución hipotecaria ilegítimas.
En el memo, los líderes de la Sección de Derecho del Consumidor del procurador general del estado dijeron que habían “descubierto evidencia que sugiere una conducta inapropiada generalizada” en una investigación que tuvo una duración de un año.
En una solicitud detallada de 22 páginas, identificaron más de mil violaciones a la ley dentro de la pequeña subsección de préstamos de OneWest que pudieron examinar, y recomendaron que la procuradora general Kamala Harris presentara una acción civil contra el banco con sede en Pasadena, California. Incluso crearon un formato de queja, con el que buscarán una medida cautelar y millones de dólares en multas.
Pero la oficina de Harris, sin ninguna explicación, se negó a procesar el caso.
Mnuchin, el exCEO de OneWest, ya enfrentaba diversos desafíos de cara a sus próximas audiencias de confirmación en el Senado debido a las prácticas de exclusión de su banco, desde dejar a un hombre fuera de su propia casa durante una tormenta de nieve en Minneapolis hasta la incautación de otra propiedad por un déficit de 27 centavos.
“Después de años de vender el tipo de valores hipotecarios más peligroso que eventualmente terminó por colapsar la economía, Mnuchin se lanzó agresivamente sobre las familias y —algunas veces de forma ilegal— los expulsó de sus casas, dijo el mes pasado la senadora Elizabeth Warren a través de un comunicado.
El senador Ron Wyden, el demócrata de más alto rango en Comité de Finanzas del Senado, advirtió: “Considerando el historial de abusos del señor Mnuchin hacia las víctimas de préstamos depredadores, espero preguntarle cómo es que su Departamento del Tesoro trabajaría por los estadunidenses que todavía están esperando que la recuperación económica se materialice en sus comunidades”.
›Las violaciones consistentes de los procesos de ejecución hipotecaria de California esbozadas en el memo indican que el banco de Mnuchin no sólo actuó de forma sigilosa, sino que lo hizo con flagrante desprecio por la ley.
De acuerdo con el memo, OneWest también obstruyó la investigación ordenando a terceros que se negaran a cumplir con los requerimientos estatales. Si Mnuchin dirigió o no los esfuerzos para evitar el escrutinio de las prácticas de su banco podría ser uno de los temas principales de las audiencias de confirmación en el Senado.
El memorándum también plantea preguntas sobre la entonces fiscal general de California, Kamala Harris, quien fue juramentada como senadora de Estados Unidos la semana pasada, y que pronto tendrá que votar en el nombramiento de Mnuchin.
¿Por qué su oficina cerró el caso, decidiendo no “llevar a cabo una investigación completa de la mala conducta de un banco nacional y entregar un informe público de lo que sucedió”, como sus propios investigadores habían instado?
Las autoridades estatales y federales han sido severamente criticadas por no responsabilizar a quienes provocaron la crisis financiera y sus secuelas. El caso de OneWest es otro ejemplo, y esta vez, ese fracaso podría ayudar a que el próximo secretario del Tesoro de la nación sea confirmado.
Proceso hipotecario
Para entender la importancia de estas revelaciones, uno necesita saber un poco sobre el proceso de ejecución hipotecaria no judicial de California. Si el propietario de una casa deja de hacer los pagos de una hipoteca y no se alcanza acuerdo alguno, el prestamista presenta una notificación de incumplimiento, comenzando un periodo de 90 días en el que el propietario puede pagar la deuda o enfrentar la venta de su propiedad.
En la escritura de fideicomiso original que establece la hipoteca, el prestamista designa a un fideicomisario tercero para manejar el proceso de venta en caso de ejecución hipotecaria. Los prestamistas pueden cambiar de fideicomisario en cualquier momento a través de un documento denominado “sustitución del fideicomisario” (SOT, por sus siglas en inglés).
Al expirar el plazo de 90 días, si el dueño de la casa aún incumple sus pagos, el fideicomisario puede registrar un aviso de venta, fijando una fecha para la subasta por lo menos 21 días después. El ganador de la subasta recibe la casa y puede proceder a desalojar al dueño de la propiedad. Dado que ningún juez supervisa este proceso, la adhesión a las reglas es primordial.
”El cumplimiento de la ley nos da confianza en el resultado”, dijo Katherine Porter, profesora de derecho en la Universidad de California, Irvine, y experta en ejecuciones hipotecarias. “Todo el esquema es un regalo de la legislatura a la industria hipotecaria. Si el estado le da a la industria los beneficios de tomar atajos, es razonable esperar que la industria cumpla estrictamente con ese proceso“.
Y según la investigación estatal, OneWest no lo siguió en absoluto.
OneWest ya tenía antecedentes de uso de documentos apócrifos en ejecuciones hipotecarias. Una declaración de julio de 2009 de la vicepresidenta Erica Johnson-Seck reveló que firmó “automáticamente” seis mil documentos relacionados con la ejecución hipotecaria cada semana, invirtiendo sólo 30 segundos en cada declaración jurada que atestiguó la veracidad de toda la información pertinente en el caso. Johnson-Seck incluso admitió no leer los documentos antes de firmarlos. OneWest ingresó una orden de consentimiento en abril de 2011 ante la ahora desaparecida Oficina Federal de Supervisión de Ahorro por fallas relacionadas en el proceso de ejecución hipotecaria.
Sabiendo que OneWest anuló las hipotecas de miles de propietarios de California, la Sección de Derecho del Consumidor decidió investigar en 2012.
Debido a las normas federales vigentes, los fiscales estatales no pueden citar a los bancos nacionales para indagar sobre sus funciones básicas antes de presentar una demanda. Sin embargo, la oficina del fiscal general de California pudo revisar más de 204 mil documentos de ejecución hipotecaria disponibles públicamente en las oficinas de registro del condado en todo el estado, junto con otros documentos comprados en un sitio web llamado ForeclosureRadar (ahora llamado PropertyRadar) que hace un monitoreo de la actividad de ejecución hipotecaria.
Al analizar los registros del condado, los abogados descubrieron inmediatamente algo sorprendente: 86 documentos de OneWest que cambiaron la designación de los SOT tenían fecha previa al 19 de marzo de 2009, la fecha en que OneWest abrió sus puertas. Algunos datan de 2008.
“Dado que habría sido imposible que OneWest firmara los instrumentos antes de convertirse en un banco operacional dedujimos que los instrumentos eran retroactivos”, escribieron cuatro subdirectores generales de la Sección de Derecho del Consumidor en el memorandum”.
Los fiscales también citaron a terceros con acceso a los documentos de OneWest.
Según su memorándum, uno de los citados fue Lender Processing Services, una compañía que ayudó con operaciones de ejecución hipotecaria. LPS produjo una muestra aleatoria de 300 archivos de préstamos de OneWest y acordó enviar más, pero el 13 de febrero de 2012, Jennifer Gray, jefa de litigios de OneWest, dijo a la oficina del Procurador General que “los archivos de préstamo pertenecían a OneWest y que LPS no podía disponer de ellos”.
›La Sección de Derecho del Consumidor temía que OneWest presentara una demanda para detener la investigación, y lo hizo en enero de 2010, cuando un recurso legal cerró una investigación en la filial de inversión inversa OneWest Financial Freedom. Así que los fiscales sólo obtuvieron los 300 archivos de LPS.
La portavoz de Mnuchin, Tara Bradshaw, dijo que “los fiscales generales del estado no tienen jurisdicción para investigar a bancos federales como OneWest. Cuando OneWest señaló eso a la oficina del fiscal general de California, retiraron su citación”.
(Brian Brooks, el abogado principal en esa demanda de OneWest de 2010, eventualmente se convirtió en vicepresidente de OneWest).
Los pocos archivos adicionales que los fiscales pudieron obtener revelaron más pruebas de fechas alteradas. La Sección de Derecho del Consumidor revisó 913 documentos de Quality Loan Service Corp., un fiduciario que trabajó con OneWest; 909 de ellos eran retroactivos. Los archivos de LPS incluyeron documentos retroactivos también. Los investigadores determinaron que se habían dado alteraciones debido a que los metadatos de los documentos que mostraban las fechas de ejecución tenían fechas posteriores a las impresas en los propios documentos.
Los investigadores supusieron que OneWest nombró a los fideicomisarios en los avisos de incumplimiento antes de ejecutar formalmente los SOT, luego alteraron las fechas en los SOT para que pareciera que esos fideicomisarios ya tenían facultades en el momento en que se emitió la notificación de incumplimiento.
Si OneWest hubiese puesto la fecha correcta en las SOT, habrían tenido que presentar nuevas notificaciones de incumplimiento, reiniciar el conteo de 90 días y retrasar la ejecución hipotecaria.
“Eso es consistente con un patrón de creación de documentos necesarios para engrasar los engranes de la máquina de ejecución hipotecaria”, dijo Mark Zanides, un ex fiscal federal que ha representado a los propietarios de viviendas en California.
El memorándum también alega que OneWest actuó ocasionalmente como el propietario del préstamo en estas SOT cuando era simplemente el administrador y, por tanto, no tenía autoridad para ejecutar los documentos. Otros SOT fueron registrados en las oficinas del condado sin ser firmados o fechados. Los fideicomisarios que actuaron en nombre de OneWest tampoco respetaron el periodo de espera de 90 días en docenas de casos, emitiendo la notificación de venta antes de la fecha límite. En otros casos, los SOT nunca fueron enviados por correo a los propietarios notificándoles la identidad de los nuevos fideicomisarios que tenían el poder de vender sus casas.
Por último, los investigadores descubrieron irregularidades en las ventas de ejecución hipotecaria. En la subasta, los licitadores normalmente deben pagar la cantidad total en efectivo o cheque de caja. Pero el “beneficiario actual” —el propietario actual de la hipoteca— puede hacer una “oferta de crédito” al principio de la subasta si quiere conservar su propiedad.
Estas ofertas de crédito, por lo general por la cantidad adeudada en el préstamo, usualmente detienen a otros licitadores, que nunca podrían beneficiarse de una reventa si pagaron el precio completo de una casa hipotecada. “Las ofertas de crédito generalmente tienen el efecto de disuadir o enfriar por completo un proceso de licitación competitiva”, dijo Katherine Porter.
La Sección de Derecho del Consumidor constató que, al igual que con los SOT, los documentos clave que asignaban intereses benéficos en el préstamo a veces eran generados después de las subastas. En otras palabras, OneWest hizo o dirigió a otros para hacer ofertas de crédito a pesar de no ser el beneficiario actual.
Esto no sólo significó que el ganador de la subasta podría haber hecho una oferta ilegal, sino que los oferentes de crédito estaban exentos de la gran carga fiscal asociada a la transferencia documental impuesta por las ciudades y los condados. Esos impuestos, que van dese los 1.10 dólares hasta los 16.10 por cada mil dólares de precio de compra. Al enviar ofertas de crédito, OneWest y sus socios pagaron los impuestos. En 2015, CIT Bank compró OneWest. En un comunicado, el portavoz de CIT Matthew Klein dijo que “CIT cumple con todas las leyes y regulaciones aplicables, incluyendo el proceso de ejecución hipotecaria de California y todas las directrices de servicio aplicables, y ha implementado mejoras que fortalecen las operaciones y controles globales en OneWest Bank”.
El documento del 18 de enero de 2013 obtenido por The Intercept, conocido como “memorándum de paquete”, era una propuesta de los subprocuradores generales en la Sección de Derecho del Consumidor a sus superiores, la que mencionaba la evidencia obtenida, los recursos necesarios para el caso y la probabilidad de éxito, y dio pros y contras para la presentación. Junto con ese memorándum, los investigadores expusieron su caso directamente a los supervisores y miembros del Comité Ejecutivo del Procurador General Harris.
Aunque los investigadores estatales no pudieron citar a OneWest y se les impidió el acceso a más documentos, estimaron que una investigación completa y sin trabas derivaría en por lo menos 5,600 violaciones de las subastas de venta de ejecución hipotecaria, y presentaron casos de alteración de fechas en casi todas las 35 mil ejecuciones hipotecarias que OneWest había completado en California entre 2009 y 2012.
El equipo escribió que habría “valor de justicia pública sustancial” en la investigación, la cual sólo podría proceder a través del proceso de descubrimiento de una demanda civil. Ese descubrimiento podría haber revelado otros ejemplos de incumplimiento que podrían haber sido aún más perjudiciales para los propietarios de viviendas.
Los abogados escribieron que el escrutinio del alcance de la mala conducta de OneWest derivaría en responsabilidad pública y potenciaría la disuasión para violar las leyes estatales de ejecución hipotecaria. Ellos esperaban obtener un alivio preceptivo, obligando a OneWest a verificar la exactitud de cada documento de ejecución hipotecaria emitido.
Eso está entre las sanciones civiles más costosas, que podrían ser de hasta dos mil 500 dólares por cada violación, y el doble por “clases protegidas”, como los ancianos o los discapacitados. Una restitución adicional podría proceder de cualquier ejecución hipotecaria prematura ejecutada como resultado de la conducta inapropiada.
El caso no contemplaba acusaciones penales, aunque muchas de las violaciones descritas eran delitos graves, la Ley del Consumidor es una sección de Derecho civil.
Los fiscales dejaron claro a sus superiores que el caso sería difícil, sin garantía de éxito. Dijeron que esperaban un litigio para que requeriría de recursos sustanciales y duraría de tres a cinco años (que habrían terminado aproximadamente en estas fechas).
“Nos enfrentamos a un riesgo mayor que el del promedio de casos que elegiría el tribunal y podríamos conseguir una cantidad mínima de restitución y/o sanciones”, escribieron explicando que esperaban que OneWest alegara que los propietarios incumplieron el pago de sus hipotecas y por lo tanto no habían violado el proceso.
La fiscalía planeaba argumentar que “si bien puede ser cierto que los propietarios de viviendas eran morosos en sus obligaciones hipotecarias, eso no cambiaba el hecho de que les fueron denegadas las protecciones procesales requeridas por la ley”.
“Si bien puede ser cierto que los propietarios de viviendas eran morosos en sus obligaciones hipotecarias, eso no cambiaba el hecho de que les fueron denegadas las protecciones procesales requeridas por la ley”..”
